Affitto con riscatto e Nuda proprietà

A partire dal 2014 è entrato in vigore la legge sugli affitti con riscatto. E’ una tipologia di contratto che permette di usufruire di un immobile in affitto ed usare i canoni di locazione, o una parte di essi, come anticipo per l’acquisto futuro dell’immobile.

Questa tipologia di contratto è diventata famosa per via della ormai marcata mobilità delle persone e per la precarietà del lavoro. Con un affitto con riscatto il locatario può impegnare l’immobile e iniziare a pagarlo decidendo successivamente se riscattarlo o lasciar perdere.

Argomenti dell’articolo:

Affitto con riscatto e Nuda proprietà


1) Cos’è un affitto con riscatto

L’affitto con riscatto, noto anche con il nome di rent to buy, è una formula di acquisto di un’immobile in cui il venditore consente al conduttore di godere dell’immobile in affitto e sul quale potrà eventualmente esercitare un’opzione di acquisto.

A tale scopo, il conduttore che affitta l’immobile paga un canone di locazione più alto, in genere maggiorato di un 20/30%, in cui tale maggiorazione viene considerato ai fini di anticipo sull’acquisto e si andranno, quindi, a decurtare sul prezzo di vendita dell’immobile.

Tale contratto di affitto con riscatto può avere una durata massima di 10 anni, di fatti molto più lunga rispetto ad un normale contratto di affitto che tipicamente si effettua per 3 anni, e il conduttore deve esercitare la sua opzione di acquisto entro tale periodo.

2) Come funziona un affitto con riscatto

Se ad esempio un immobile viene affittato a 600 euro al mese, nel caso il proprietario è disposto a concedere l’affitto con riscatto provvederà ad incrementare tale canone di una percentuale compresa tra il 20 ed il 30%.

A puro scopo illustrativo facciamo che lo incrementa del 25% e di conseguenza di 150 euro. Questo significa che l’inquilino andrà ad abitare nell’immobile pagando un canone complessivo di 750 euro al mese, di cui 150 sono considerabili come anticipo sull’acquisto.

Ammettiamo che il contratto sia impostato sul massimale ed abbia quindi una durata di 10 anni, e l’inquilino eserciti la propria clausola alla scadenza. Abbiamo una situazione in cui nei 10 anni appena trascorsi esso ha pagato 120 canoni mensili maggiorati di 150 euro per un totale di 18.000 euro complessivi.

A questo punto potrà pagare l’immobile al prezzo pattuito in fase di stipula del contratto, quindi 10 anni prima, e sottrarre da quel prezzo i 18 mila euro anticipati. Questo gli permetterà di comprare l’immobile accendendo un mutuo più leggero e ad un prezzo che è rimasto fissato per 10 anni, e che spesso è più conveniente rispetto alle quotazioni del momento.

3) Vantaggi dell’affitto con riscatto

Dal punto di vista dell’acquirente i vantaggi, come poc’anzi detto, sono quello di fissare un prezzo oggi di un immobile che si acquisterà tra molti anni. In fase normale di mercato questo significa usufruire della svalutazione dell’inflazione a proprio favore.

Può anche essere che il quartiere è cresciuto di prestigio o si è in piena bolla speculativa sul mattone e comunque questo non farà variare il prezzo che rimane fissato.

Un altro vantaggio è quello di poter bloccare un’immobile anche se si hanno lavori precari o se non si sa se ci si dovrà trasferire da altre parti. Purtroppo questa condizione è diventata essenziale in quanto il lavoro moderno si è precarizzato molto.

Quindi, grazie all’affitto con riscatto il cliente può iniziare a comprare l’immobile e riscattarlo quando è sicuro, scavalcando così la banca che probabilmente non gli avrebbe concesso il mutuo in quel momento.

Dal punto di vista del venditore i vantaggi consistono nell’incassare nel tempo di canoni di locazioni molto più alti e di avere la garanzia quasi certa di vendere l’immobile, dato che la stragrande maggioranza riscatta entro la fine del contratto.

Quindi, affittare il proprio immobile con riscatto è molto utile per chi vuole vendere l’immobile ma non ha necessità di farlo immediatamente e può quindi incassare dei canoni di locazione per un po’ di tempo prima della definitiva vendita.

4) Svantaggi dell’affitto con riscatto

Da punto di vista dell’acquirente il prezzo bloccato precedentemente potrebbe ritorcersi contro qualora il mercato ha deprezzato l’immobile, e se lo vuole riscattare deve farlo con il prezzo che ha contrattualizzato!

Un altro svantaggio si verifica se deve rinunciare all’acquisto e ciò potrebbe comportare la perdita di tutte le maggiorazioni dei canoni di locazione o di una parte di essi. Chiaramente il proprietario farà di tutto per trattenersi tutta la somma o gran parte, e ciò è sicuramente uno svantaggio da considerare.

Dal punto di vista del proprietario vi è sicuramente lo svantaggio di dover continuare a pagare IMU e TASI sull’immobile, in quanto è ancora proprietario, oltre che essere impegnato a far fronte a tutti i lavori di manutenzione straordinaria tipici di chi affitta un’immobile.

Inoltre, se il cliente decide di non riscattare il proprietario ha magari perso un sacco di occasione di vendita dell’immobile, oppure potrebbe aver subito una svalutazione dello stesso, e in ogni caso potrebbe essere chiamato a rimborsare una buona parte delle maggiorazioni dei canoni che ha incassato.

5) Tipologie di contratto

In realtà l’affitto con riscatto può essere stipulato con tre differenti formule:

  • Con diritto d’acquisto
    In questo caso il venditore è vincolato alla vendita dell’immobile mentre l’inquilino può decidere alla scadenza se acquistare o meno.

  • Con patto di futura vendita
    In questo caso è l’affittuario ad essere vincolato all’acquisto e se non riscatta perde le quote pagate come forma di risarcimento al proprietario

  • Con riserva di proprietà
    In questo caso particolare l’affittuario diventa automaticamente proprietario dell’immobile al pagamento dell’ultimo canone d’affitto previsto nel contratto. Nel caso è inadempiente per un certo numero di canoni il contratto si considera reciso e il proprietario trattiene parte dei canoni come risarcimento danni e ne rimborsa una parte.

Il primo caso, quello con diritto d’acquisto è il rent to buy puro mentre quello con riserva di proprietà è il cosiddetto buy to rent.

Nel buy to rent, a differenza del rent to buy, il passaggio di proprietà dell’immobile avviene immediatamente e quindi il pagamento dell’imu, della tasi e dei lavori sull’immobile sono immediatamente a carico del nuovo proprietario.

Il venditore riceve i soldi dilazionati nel tempo ma può ritornare in possesso dell’immobile qualora il compratore non paga un ventesimo dei canoni. Se sono quindi 240 canoni previsti per il pagamento, il vecchio proprietario ritorna in possesso dell’immobile al ‘salto’ di 12 rate anche disseminate nel tempo…

6) La nuda proprietà

benché non faccia parte degli affitti con riscatto aggiungo la vendita della nuda proprietà all’argomento ai fini di completezza.

In questo caso si va a vendere l’immobile con il patto che il venditore può continuare ad utilizzarlo, in genere per viverci dentro, fino alla sua morte.

In questo caso i vantaggi del compratore è quello di aggiudicarsi l’immobile ad un prezzo più basso e calcolato in base all’età anagrafica del venditore.

I vantaggi del venditore sono quelle di rimanere dentro il suo immobile in tranquillità ma di usufruire immediatamente di una grossa somma che dovrebbero aiutarlo a vivere in tranquillità.

Ci sono ovviamente anche dei potenziali svantaggi, che per l’acquirente è quello che il vecchio proprietario viva molto a lungo o che l’immobile si svaluti nel frattempo. Per il venditore è quello di vendere ad un prezzo basso e di non lasciare l’immobile ad un erede, magari in cambio di servigi o aiuto, e di sentirsi psicologicamente ‘spinti’ con gli occhi (per chi è scaramantico).

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