Nel nostro paese c’è sempre stato il “mito” dell’investire in immobili. Il perché di questo modo di pensare è facile da intuire: tutte le persone che conosciamo investono o hanno investito almeno per l’acquisto della propria abitazione.
La casa è, tra le altre cose, un bene tangibile: la puoi toccare, occupa molto spazio (e quindi si nota), vi si trascorre molto tempo al riparo dalle intemperie dando quindi un senso di protezione e tranquillità (che inconsciamente si proietta nella psicologia dell’investimento) e infine riveste il ruolo di “ossessione quotidiana” dell’italiano medio.
Ma, al di là di quelli che sono certi luoghi comuni, vediamo cosa significa veramente e cosa comporta il voler investire in immobili!
Visto che tutti danno una grande importanza alla casa, quando dici che hai acceso un mutuo per il suo acquisto nessuno dirà mai: “Ma sei pazzo! E se poi si deprezza, oppure un terremoto la butta a terra potresti perdere tutti i tuoi soldi…”. No, non sentirai mai questi discorsi, anzi, ti diranno bravo… Così almeno alla fine di 40 anni (di soffocanti rate del mutuo!) ti rimane la casa di proprietà.
| Argomenti dell’articolo: |
Conviene ancora investire in immobili nel nostro paese?
1) Conviene comprare casa?
La prima cosa che devi tenere in considerazione tra l’acquisto di una casa e l’investimento su un immobile è la destinazione del suo uso: se acquisti una casa vuol dire che ci vai a vivere in prima persona, mentre se investi in un immobile vuol dire che non hai nessuna intenzione di andarci ad abitare.
…Potrebbe sembrare una cosa “scontata” ma non lo è! Nel caso di acquisto i tuoi soldi rimarranno vincolati a vita, cioè, se hai un mutuo per 30 anni da 1000 euro al mese, per tutti e 30 gli anni quei soldi non li potrai utilizzare in nessun modo.
Certo, a questo punto spunta la solita risposta sugli affitti (“in ogni caso dovrei spendere i soldi per andare in affitto!“), ma ti voglio far notare una cosa: quando compri la casa che tipo di caratteristiche cerchi? Se ti sei appena sposato la prendi da 2 vani o punti direttamente su un 4 o 5 vani?
Molto probabilmente ti dirigerai su un 4 vani, perché pensi che prima o poi la famiglia si allargherà. Quindi ti devi caricare sopra le spalle un mutuo molto più oneroso rispetto a quello che in quel dato momento, in realtà, ti occorrerebbe (a meno che ogni 2 o 3 anni ti metti a comprare e vendere il tuo appartamento per andare in uno via via più adatto alle esigenze del momento, spendendo un casino in tasse e notai!).
Quindi il paragone tipo dell’italiano medio “è vero che pago 1000 euro di mutuo ma se pagavo l’affitto era all’incirca lo stesso” non regge perché, visto che andresti in affitto, affitteresti la casa sulla base delle tue specifiche esigenze del momento.
Il bello delle case in affitto è proprio il fatto che se hai bisogno di una casa più grande puoi cambiare velocemente, se la vuoi da un altra parte lo poi fare, se poi ti serve più piccola lo puoi fare di nuovo.
2) Valutazioni di investimento alternative al mattone
Ti faccio adesso una comparazione di rendimento su due differenti modi di acquistare la propria casa.
Quando una coppia di persone appena sposata compra casa prende un 4 o 5 vani, mentre se la affitta può andare tranquillamente in un bilocale (almeno fin quando non ha un figlio di 4 anni che incomincia a necessitare di una camera per sé).
L’affitto di un bilocale (nella stessa zona della casa che abbiamo preso in considerazione) costa all’incirca 500 euro o addirittura meno (faccio un caso medio italiano ma ovviamente le cifre cambiano da zona a zona del paese).
Se moltiplichi i soldi risparmiati per tutto il tempo in cui non ti serve il terzo vano (dai 5 ai 10 anni alle volte), hai messo da parte fra i 30 e i 60 mila euro (e nulla ti vieta di investire quei soldi e guadagnarci!).
Finalmente ti sei affittato il tre vani, ma da quel momento, fin quando non servirà un 4 vani, potrebbe passare molto tempo e in alcuni casi potrebbe non servire mai (sapessi quante case ho visto con una camera arredata chiusa a chiave con nessuno che ci ha mai messo piede per anni…).
L’affitto di un trilocale potrebbe essere sui 750 euro al mese contro sempre i 1000 euro di mutuo e questo significa che metti da parte altri 250 euro per 5, 10 anni o addirittura per sempre. Se consideri anche solo altri 5 anni, hai altri 15.000 euro messi da parte (da sommare ad esempio hai 30.000 di prima).
In definitiva, andando in affitto “rischi” di mettere da parte 45.000 euro, che investiti ad esempio in un PAC azionario renderebbero in quei 10 anni almeno il 100%. Il che significa portare a 90.000 euro il capitale.
Poi a questo punto potresti comprare il famoso 4 locali (ammesso ti serva realmente) facendo un mutuo molto più leggero, magari per 20 anni a 600 euro al mese in quanto 90.000 euro ora puoi anticiparli tranquillamente. Questa è una situazione già molto più intelligente di quella iniziale.
Ma cosa accade se non si compra neanche in questo momento? Semplicemente: pagheresti un affitto pari al mutuo e non liquideresti il piano di investimento.
Dopo un’altra decina di anni (o quindici) i figli che necessitavano del vano supplementare inizieranno ad andare via di casa e quindi anche la necessità di avere un quattro vani svanisce.
Potresti ad esempio passare a un trilocale e successivamente a un bilocale. Anche volendo rimanere su un 4 vani, in quei 10 anni, i soldi investiti saranno già diventati circa 200 mila euro (al valore odierno), sufficienti per comprare un trilocale in contanti senza mutuo!
3) Guadagnare con gli immobili
Passiamo ora al caso di chi specula sugli immobili al solo fine di guadagnare e non di andarci a vivere.
Come fa la gente a investire in immobili e guadagnarci? Vediamo come stanno davvero le cose…
Partendo dal presupposto che tu non sei un costruttore, gli unici metodi validi per guadagnare con gli immobili sono di comprarli in un asta fallimentare o a stralcio per poi rivenderli in un periodo di boom di richieste.
Oppure comprare un’immobile da ristrutturare in un periodo di crisi del settore, ristrutturarlo, e poi rivenderlo in un periodo di vacche grasse. Tutti gli altri perdono immancabilmente soldi!!!
L’andamento del prezzo degli immobili è ciclico, come ciclico è anche il mercato azionario. La differenza sostanziale è che il mercato azionario ha un ciclo di circa 60mesi circa, mentre quello immobiliare lo ha di 13 anni o più.
Le azioni fra un massimo di borsa e un minino perdono circa il 40% del valore (esclusi crack e fallimenti!). Questo significa che se una quota di fondo azionario vale nel momento migliore del ciclo 10 euro, dopo una crisi scende a circa 6 euro (mediamente). Gli immobili perdono lo stesso valore fra un momento di boom di richieste e uno di crisi del settore.
Ad esempio, dalle mie parti, alla fine del 2007 vendevano gli appartamenti a 65.000 euro al vano. Alla fine del 2010, li vendevano a 40.000 mila; circa il 40% di svalutazione in 3 anni. Chi nel 2007 ha comprato una casa da 4 vani a circa 260 mila euro si è ritrovato con un immobile del valore di 160 mila euro. 100 mila euro bruciati in meno di 3 anni…
Il bello che la svalutazione è continuata per altri 5 anni! portanto quelle unità immobiliari ad essere vendute a circa 110/120 mila euro… Solo sul finire del 2016 hanno ricominciato a prendere valore.
Questo è uno dei motivi per cui un sacco di gente, nel nostro paese, si sta bruciando l’esistenza appresso alla leggenda degli immobili.
4) Perché la gente ha la sensazione di guadagnare con gli immobili?
Ma allora perché la gente dice di guadagnare sempre con un immobile? Semplice, perché nel tempo vi è l’effetto dell’inflazione.
In Italia, fino alla prima metà degli anni ’90 siamo stati soggetti a un inflazione che a volte era anche a due cifre!
Quindi, chi comprava un appartamento a 100 milioni di lire nell’82 (su di una bolla speculativa degli immobili) e ha rivenduto l’appartamento nel ’97 (in un momento di crisi totale del settore) a 200 milioni, ebbe l’impressione di aver raddoppiato il capitale (200 milioni sono il doppio di 100 milioni).
Ma se consideri il fatto che 100 milioni dell’82 erano circa 280 milioni del ’97, in realtà l’investimento era in perdita del 30% circa!
Se invece avesse rivenduto nel 2007 (in un momento di massima bolla speculativa come nell’82) lo stesso appartamento era valutato 250 mila euro, mentre i 100 milioni dell’82 nel 2007 sarebbero corrisposti a circa 460/470 milioni.
…Cioè in attivo di 30 milioni di lire in 25 anni di investimento, a cui però bisogna detrarre tutti i costi di mantenimento.
L’unico che guadagna con gli immobili è quello che acquista ai minimi in un momento di crisi del settore e rivende nelle bolle speculative.
Nel ’97 un 5 vani + box auto a Gravina di Catania (paese adiacente a quello in cui vivo nel momento in cui sto scrivendo questo articolo), in un buon quartiere (a 200 metri dal centro commerciale Katanè) l’hanno proposto a mio padre per 160 milioni di lire. Nel 2007 un appartamento simile aveva un valore in quel quartiere di circa 300 mila euro (cioè 600 milioni).
Fra il ’97 ed il 2007, con un inflazione media del 3% annuo (ricapitalizzato), i 160 milioni sarebbero stati circa 250 milioni (cioè 125 mila euro) a fronte di un valore commerciale di 300 mila euro, cioè 175.000 euro di plusvalenza sull’immobile. Peccato che mio padre, in quel momento, non ha potuto investirvi.
Morale della favola: negli immobili si può guadagnare solo se sai valutare BENE i momenti migliori per acquistare e per rivendere. Tutti gli altri o perdono soldi o perdono tempo (che è anche peggio di perdere soldi).
Considerando che investire in immobili non è come comprare obbligazioni o azioni – in cui basta anche qualche migliaio di euro per aprire una posizione – puoi comprendere facilmente come mai la gente, molto spesso, si rovini la vita appresso al mattone…
5) Consigli generali per investire in immobili con profitto
Ti faccio un preve elenco di consigli che devi tenere sempre a mente:
- Quando si investe in immobili i guadagni si realizzano in fase di acquisto e non di vendita
- Spesso, un buon investimento per una casa dove vivere non è un buon investimento per un immobile da mettere a rendita
- Per investire in immobili preferisci sempre immobili ubicati in grossi centri urbani o località storicamente turistiche
- Non investire in immobili in società con altre persone, specialmente amici e parenti…
- Non compare mai immobili in multiproprietà e alchimie simili!
- Non tutti gli immobili sono adatti a produrre reddito o profitti
- Impara a negoziare se vuoi guadagnare con gli immobili in modo costante
- Non ti fissare con un immobile in particolare perché tanto si trova un affare buono quasi tutte le settimane
- Non investire in immobili soldi tuoi ma lavora in leva con i soldi presi in prestito dalle banche
- Non innamorarti mai dell’immobili ma solamente del potenziale affare
Ok, per quanto riguarda il investire in immobili è tutto. Ciao e alla prossima.
molto interessante ma non consideri l’eredità che lasci ai tuoi figli e la crescita in ricchezza che produci per la famiglia. Molti di noi hanno una villa al mare o la casa di proprietà perchè qualcuno prima ha deciso di fare questo sacrificio. Passare poi da una casa all’altra non è piacevolissimo e comporta dei costi oltre che il cambio di abitudini. Perchè tu consideri il cambio casa una scelta dell’affittuario ma non è sempre così. Spesso è il proprietario che ti manda via. In più una casa tua la modifichi e la rendi bella come piace a te. In affitto sei sempre un pò “accampato”. Leggendo il tuo articolo però ho pensato che hai ragione perchè io che ho acquistato una casa bellissima secondo i miei gusti in centro della mia città, sono terrorizzata dalla crisi e dalla caduta dell’euro e se tornassi indietro non la comprerei assolutamente.
molto interessante ma non consideri l’eredità che lasci ai tuoi figli e la crescita in ricchezza che produci per la famiglia. Molti di noi hanno una villa al mare o la casa di proprietà perché qualcuno prima ha deciso di fare questo sacrificio.
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Aspetta un attimo: stai partendo dal presupposto, che erroneamente fanno tutti i non tecnici, che un immobile sia un bene di durata eterna (o quasi)… Purtroppo non è così!
Gli immobili moderni (diciamo quelli costruiti nel dopo guerra), sono costruiti in cemento armato e/o calcestruzzo. Questo significa che l’immobile sta in piedi grazie al legame chimico del cemento, detto in gergo “presa”.
La presa del cemento diminuisce nel tempo con un grafico a smorzamento. In pratica il cemento ha inizialmente in resa buona che migliora nei primi 10 anni rinforzandosi. A partire dal decimo anno circa inizia a perdere e, intorno al sessantesimo anno ha una presa di circa il 35% meno rispetto a quello originario. Entro l’ottantesimo anno perde il 50%.
Questi dati possono variare in base alla tecnica costruttiva e, in genere, la durata massima dell’immobile in sicurezza varia dai 50 anni per quelli costruiti con tondini lisci e leggi non sismiche agli 80 anni per quelle fatte con i migliori criteri esistenti.
Questo è il motivo per cui mediamente ogni 6 mesi, già da qualche anno, si sente ai telegiornali che ci sono palazzine che crollano per un nonnulla! Semplicemente la presa del cemento è calato sotto il livello minimo che tiene assemblata la casa che comincia quindi a stare in piedi per effetto del suo stesso peso (un po come il castello di carte).
Poi arriva un evento perturbante (bombola del gas che esplode, lavori con una ruspa nelle vicinanze o anche solo una scossa di terremoto) e tutto viene giù.
Ultimamente abbiamo avuto tutti gli effetti della mancata presa: Terremoto a l’Aquila e in Emilia, palazzine che sono crollate per fughe di gas (che in ogni caso in un edificio nuovo creano al massimo una piccola lesione ad un muro) o, addirittura in modo spontaneo.
Quindi, quando parli di lasciare in eredità un immobile, calcola che probabilmente esso si estinguerà prima che i tuoi nipoti ne entreranno in possesso.
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Passare poi da una casa all’altra non è piacevolissimo e comporta dei costi oltre che il cambio di abitudini. Perché tu consideri il cambio casa una scelta dell’affittuario ma non è sempre così. Spesso è il proprietario che ti manda via.
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Se tu cambi per un immobile peggiore effettivamente non è piacevole. Se invece fai come spiegato nell’articolo diventa piacevo eccome. E’ un po’ come quando si cambia automobile: molti non vogliono lasciare la vecchia perché hanno dei ricordi legati ad essa, poi però cambiano per meglio e dopo una settimana a stento si ricordano di che colore era la vecchia auto.
Calcola anche che quando affitti una casa c’è un contratto che vincola il padrone a non poterti buttare fuori per un certo numero di anni (in genere 6) rinnovato tacitamente. Se ti vuole buttare fuori prima per fattori personali, i costi di trasloco e l’onere di cercare un immobile di pari qualità di quello che lasci e suo. Questa è una legge che conoscono in pochi ma esiste.
Interessante, ma non sono propriamente d’accordo su le tue valutazioni immobiliari, forse perché ti basi su una sola realtà credo siciliana . La mia esperienza e un altra, ti posso assicurare che un appartamento acquistato nel 87 per 100 milioni, e rivenduto
Oggi 2012 (crisi) , secondo i tuoi calcoli il ricavato non dovrebbe superare 250 / 270 mila euro vero ?
Be’ invece sono 440 Mila euro .
Non male vero?
E di esempi simili ne ho diversi
Non voglio criticarti ma mi sembri eccessivamente prevenuto .
Ciao
Interessante, ma non sono propriamente d’accordo su le tue valutazioni immobiliari, forse perché ti basi su una sola realtà credo siciliana .
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Mi baso su ciò che accade in tutto l’occidente: Italia, Spagna, Grecia, Francia, Irlanda, Stati Uniti, eccetera.
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La mia esperienza e un altra, ti posso assicurare che un appartamento acquistato nel 87 per 100 milioni, e rivenduto
Oggi 2012 (crisi) , secondo i tuoi calcoli il ricavato non dovrebbe superare 250 / 270 mila euro vero ? Be’ invece sono 440 Mila euro .
Non male vero?
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Allora, oggi come oggi quella casa non dovrebbe prezzare oltre i 180 mila euro (considerando il calo del 35/40% che hanno avuto gli immobili negli ultimi 5 anni).
Un immobile tuttavia può ottenere un incremento come quello da riscontrato se esso è ubicato in zone molto particolari come quelle turistiche (Portofino, Taormina, Cortina eccetera) oppure se si trova in vie centrali di grosse città (Via monte napoleone, Via del corso, Piazza colonna eccetera).
Un altro caso in cui possono verificarsi prezzi lievitati inspiegabilmente (solo a prima vista) è quando il quartiere o il paese ha avuto un salto qualitativo. Ad esempio prima era un paese dormitorio ma, per qualche motivo è diventato un paese centrale, oppure hanno costruito nelle vicinanze dei parchi commerciali oppure ancora dei centri ospedalieri importanti eccetera.
L’immobile di cui parli, dove è situato? La zona dove è ubicata è esattamente dello stesso standig che aveva nel 87?
Se invece non è cambiato nulla, sei stato molto bravo a sbolognarlo per quella cifra a chi ci è cascato! Certo, fra qualche anno l’acquirente passerà i guai, ma cazzi suoi se non sa fare affari.
Ciao, ho letto il tuo interessante articolo.
Manca però l’investimento con affitto. Io acquisto e poi affitto. Con l’affitto mi pago il mutuo e poi ho un immobile di proprietà.
Inoltre, se fai un mutuo devi considerare che scarichi gli interessi.
Infine, nell’hinterland milanese, un 70 mq circa costa 600 euro/mese di affitto. L’acquisto siamo sui 150000 euro.
600*12*30=216000
per avere un mutuo di 150000, paghi di interessi, oggi, circa 100000 euro, quindi arrivi a 250000. Se togli 20000 di interessi che recuperi, arrivi a 230000.
230000-216000=14000 in 30 anni
Ma dopo 30 anni, hai un immobile di proprietà
Il tuo calcolo presume che uno acquisti una casa piu grande quando in realtà ha bisogno di una casa piu piccola.
Ma investire nella propria casa non mi sembra una grande idea.
Se devi investire, devi pensare o di speculare o di affittare.
Ciao
E gli interessi del mutuo? E i mancati interessi di altri tipi di investimenti più redditizi? E se ci va uno squotter? E l’inflazione?
A 150 mila, somma gli interessi! Poi calcola la svalutazione dell’immobile nello stesso periodo dovuto all’invecchiamento. Ci vogliono non meno di 60 anni per tornare in possesso dei quattrini. Nel frattempo la casa e quasi a limite strutturale di durata e si deve cominciare a pensare alla demolizione… Sempre che si riesca ad affittare! Poi calcola anche le tasse e fai tu il conto.
La stessa somma investita in azioni in 20 anni quadruplicano e senza rischio di ospiti indesiderati…
Una casa dura max 80 anni? Quindi entro un ventina di anni max assisteremo non dico al crollo generalizzato di vari hinterland di città quali Milano, ma alla vaporizzazione di miliardi di euro in valori immobiliari molti dei quali in carico a banche come garanzia di mutui….Assisteremo anche al crollo verticale dell’erogazione di mutui con garanzia di immobili con più di 50-60 anni…. Forse il comune cittadino sarà anche ignaro di tale presunto bias (durata casa secondo i suoi calcoli), ma le banche e i costruttori? In realtà se sottoposta a regolare manutenzione e intonacatura, una casa dura molte generazioni.
Una casa dura max 80 anni?
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Purtroppo quelli sono i tempi. Ovviamente può viariare da zona a zona per motivi climatici. Una casa a mare è soggetta a salsedine e ha una vita più breve (specie se mal protetta), una di alta montagna pure. Altre invece, se stanno in climi più secchi durano di più.
Non so se hai fatto caso a tutte quelle case che negli ultimi anni crollano da sole? Per lo più il fenomeno si sta verificando in puglia che è un territorio piuttosto umido e caldo e con il mare vicino. Semplicemente le case vengono giù da sole anche per delle semplici vibrazioni.
Milano è lontano dal mare ma ci sono forti escursioni termiche. Probabilmente dureranno uno o due decenni in più.
In emilia Romagna è bastata una scossetta tutto sommato lieve per buttare decine di case a terra e danneggiarne molte altre.
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Quindi entro un ventina di anni max assisteremo non dico al crollo generalizzato di vari hinterland di città quali Milano, ma alla vaporizzazione di miliardi di euro in valori immobiliari molti dei quali in carico a banche come garanzia di mutui….
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Ma infatti se ci fai caso le banche italiane sono sempre più in affanno nei mercati senza un vero motivo apparente. All’estero sanno che l’italia ha fatto il grande sbaglio di affidare l’economia sugli immobili.
Inizialmente c’era il grande vantaggio dell’economia stabile in quanto il mercato è meno soggetto ad oscillazioni (cosa che ha permesso il facile boom degli anni 60-80), ma ora, tutti sanno che le garanzie si vaporizzeranno nel tempo e che siamo non molto lontani dal orizzonte temporale e le banche precipitano.
Purtroppo, anche se una casa può essere messa in sicurezza con un restauro allungandogli la vita anche del 100% o più, i costi per farlo si aggirano sullo stesso valore di ricostruzione da zero rendendo la spesa inutile ammeno che non si tratit di immobili dal valore storico.
Le banche di conseguenza sono poco propense a fare prestiti per restauro case molto vecchie in calcestruzzo mentre invece li fanno più facilmente per immobili a metà vita. Inoltre ultimamente erogano difficilmente mutui perchè sanno che molte di quelle case hanno durata residua inferiore alla durata del mutuo. QUesto sta causando il crollo del valore degli immobili.
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Forse il comune cittadino sarà anche ignaro di tale presunto bias (durata casa secondo i suoi calcoli), ma le banche e i costruttori?
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Ovvio che se chiedi allo sportellista della banca non lo sa. Tuttavia gli analisti lo sanno. A me lo hanno spiegato proprio loro quando lavoravo in banca.
Non capivo come mai a parità dicondizioni economiche ad alcuni approvavano mutui e prestiti ed ad altri no. Poi mi fecero fare il corso e li ho scoperto l’arcano.
UNo dei motivi per cui le aziende sono sempre più asfittiche e nessuno gli fa più prestito è perchè esse pretendono i prestiti del passato a fronte delle stesse case in garanzia. Mente quelle case erano nuove negli anni 60 e quindi la banca poteva elargire i soldi in tutta sicurezza, oggi si trovano immobili con vita resisdua di 20 anni e quindi a fronte della casa in garanzia gli possono prestare un terzo o un quarto del capitale.
Purtroppo ciò sta colpendo l’industria del nostro paese che in passato non si è mai voluta quotare in borsa per attingere ai capitali… Ora ne paga le amare conseguenze (e il popolo appresso a loro).
Articolo di Eugenio Benetazzo del 31 agosto:
http://www.eugeniobenetazzo.com/crisi-mercato-immobiliare.htm
A poco a poco tutti si stanno accorgendo di quello che io dico da 4 anni a questa parte…
Qua un articolo di Libero:
http://www.liberoquotidiano.it/news/italia/1104012/Case–e-il-momento-dei-saldi–Ma-vendere-e-sempre-piu-difficile.html
Ciao,non male come articolo,però non son d’accordo con te su tutti i calcoli che hai fatto. Tu sei partito da un mutuo di 1000 euro mensili.io ieri ho comprato una casa,un bel bilocale in classe A+ e la rata del mutuo viene sui 650€ mensili. Dalle mie parti,provincia di Milano,l’affitto di un bilocale semplice si aggira sui 650/700 euro al mese escluso di spese condominiali e bollette varie. Con gli stessi soldi ho una casa di proprietà e che potrò rivendere un domani. La differenza vera tra acquisto d una casa e un’affitto è sulle spese di mutuo,notaio e Iva cn tanto d interessi bancari. Ma io t faccio un altro ragionamento,supponiamo che nello stesso appartamento che ho comprato ieri,ci vivrei per 30 anni in affitto,pagherei 700 euro al mese lo stesso,per una casa che non è mia!!! Io fra 30 anni la potrò rivendere per acquistare un’altro appartamento chiedendo meno mutuo. Ed ecco che 700×12=8400 spese affitto annuo. 8400x10anni=84000 euro in 10 anni d affitto regalati x una casa che non è tua!!!! Cmq se a Milano trovi un quadrilocale a 1000 al mese d affitto chiamami subito!!!! Dato k un bilo t costa anke 900 al mese!
Ciao,
Il mutuo in genere viene a costare almeno il 30% in più dell’affitto, inoltre devi anche dare un anticipo del 20%.
In casi particolari, come di questi tempi che vi è una svalutazione degli immobili, può capitare che il mutuo venga a costare più o meno quanto l’affitto (ma sono eventi rari). Hai dato un anticipo per il mutuo o ti sei fatto finanziare il 100%?
Seconda cosa, a Milano in passato sono stato ospite da un amico che ha affittato un bilocale (non in zona malfamata) a 450 euro. SUi mille c’erano i quadrilocali. Certo, non era vicino alla galleria, ma non era male. Ma a parte il prezzo, il problema dei mutui è che vi sono caricati gli interessi che, possono arrivare a pesare più del prestito stesso. La differenza fra mutuo ed affitto si può investire e alla fine dei 30 anni comprare cmq la casa in contanti tranquillamente.
E’ diverso pagare un interesse con il percepirlo…
Se molti imprenditori lo avessero fatto, oggi non avrebbero bisogno di darsi fuoco per protesta perchè glie la stanno pignorando… Sei non possiendi non sei tassabile, pignorabile, eccetera.
Qui mi si obbietta sempre che se perdi il lavoro non puoi pagare l’affitto. Già, ma se perdi il lavoro puoi sempre cambiare zona se sei in affitto, se invece sei col mutuo attivo non puoi cambiare residenza e ti incementi i piedi in un punto dove non ci sono più prospettive. Qua a Catania dove vivo, visto un po’ di benessere che si è venuto a creare fra gli anni 90 e 2000 (fino a un paio di anni fa), molti comprarono casa con mutuo. Ora sono tutti dei disperati!!!
NOn trovano lavoro e vorrebbero andare all’estero. Però hanno scoperto che chi ha un mutuo sulle spalle non può cambiare nazione di residenza e quindi sono costretti a cercare all’interno della nazione …dove però non si trova più niente. Molti sonon andati soli senza cambiare residenza lasciando mogli e figli (e vedendosi una volta ogni 2/3 mesi), oppure sonon stati costretti a cercare lavori umilissimi al nero pur avendo lauree e dottorati di ricerca molto richiesti da altre parti. Altri hanno avuto la casa pignorata e hanno perso 10/15 anni di rate e sono cmq rimasti senza casa e con debito alle spalle. Altri ancora hanno douto svendere perchè non c’è mercato eccetera.
Se non avessero fatto il mutuo, la più grande disgrazia economica italiana, sarebbero stati liberi come l’aria di andare dove sarebbero stati compensati per i loro meriti, invece…
Ora, io non conosco la tua personale situazione, diciamo che questa è una risposta un po’ per tutti quelli che mi scrivono anche in via personale: attenti a ciò che fate!!! A rovinarsi la vita in un secondo non ci vuole niente. Per fare il mutuo c’è sempre tempo, per togliersi una casa dal groppone in fase recessiva non è così facile.
In Italia siamo talmente con il cervello lavato dai sindacati e dai media che tutti vogliono un lavoro. Non per guadagnare, ma per avere il diritto di indebitarsi e costruirsi un carcere dalle sbarre virtuali fatto di rate.
Scusa la sfogo, ma sono anni che mi dicono sempre la stessa solfa di luoghi comuni che non qualgliano mai, come si può facilmente percepire guardando le trasmissioni di approfondimento politico che abbondano nelle nostre TV.
Durata case, massimo 80 anni? Ed allora io che abito in una casa costruita più di 150 anni fa, cosa sono? Un fantasma? E vivo proprio in puglia, nella zona più meridionale della regione, con sismicità molto bassa. La mia casa è con coperture a volta. In ogni caso è vero che la manutenzione costa molto per i solai in cemento. Però che un solaio di quelli moderni, in cemento precompresso, debba crollare dopo soli 80 anni, mi sembra un giudizio molto azzardato. E poi che sia una affermazione banalmente sbagliata è molto semplice da provare: basta farsi un giro, e notare quanti palazzi antichissimi ci sono in italia. Fosse cosi, sarebbero tutti dovuti cadere chissà quanti decenni fa.
Se è per questo il colosseo a più di 2000 anni, ma questo non singifica niente.
COme hai detto tu, la tua casa ha le coperture a volta ed ha 150 anni, ergo, non usa il calcestruzzo ed il cemento armato ma la tecnica della presa a secco, quindi il legame chimico non c’è e non può diminuire nel tempo. Tutte quelle case antiche che vedi sono tutte con legame a secco.
Io parlo di case con edificazione moderna fatta in cemento; il costo di costruzione è enormemente più basso, purtroppo anche la durata è enormemente più bassa e varia dagli 80 ai 120 anni (per quelle costruite con tecniche antisismiche migliori). Può non piacere ma è un dato di fatto che la presa è insufficiente dopo un certo numero di anni, ciò non significa che crolli il palazzo …crollerà non appena vi è un elelmento perturbante (ruspa che fa troppe vibrazioni, bombola del gas che esplode, terremoto), altrimenti può anche stare impiedi per 300 anni se nulla perturba la casa. Io in ongi caso non ci starei tranquillo in un edificio costruito in calcestruzzo con più di 80 anni di vita!
Le stesse case antiche bisogna vedere come sono state costruite. Alcune sono in pietra e malta (queste tirano avanti per molti secoli in sicurezza) tipicamente erano costruzioni ad uso della nobilità e della borghesia (costosissime allora da realizzare), poi c’erano quelle dei poveri che avevano muri spessi ma, questo non era dovuto alla pietra ma al materiale di riporto (c’erano due strati di mattoni rossi in terracotta al cui interno buttavano il materiale di riporto della costruzione che avevano demolito, per fare spessore) e queste non sono case sicure! Una volta le case venivano demolite ogni 100 anni e ricostruite (ad esclusione dei palazzi nobiliari in pietra), poi, non ho mai capito il perché, tutti si sono convinti che non si dovessero più demolire.
Ecco spiegato la tragedia dell’Aquila e in Emilia romagna qualche anno fa… Scossetta di terremoto del 6° grado (in giappone una scossa del genere non verrebbe manco considerata degna di nota) e giù mezza città!
Ti sei mai chiesto come mai negli USA buttano giù i grattacieli con la dinamite che apparentementi sono ancora buoni?
https://www.youtube.com/watch?v=YbeCdoTV-eE
Forse l’assicurazione non copriva più il rischio di crollo…
Dunque secondo te, un grattacielo costruito oggi, è pensato per restare in piedi solo 80 anni? Tanti soldi spesi, per soli 80 anni? Guarda, io sono uno studente di ingegneria, e mio padre è un ingegnere edile, e per quelle che sono le mie ancora modestissime conoscenze, so che non è noto quanto possa durare il cemento armato, specie quello precompresso dei moderni solai. Il fatto che non sia noto, significa che il tempo di durata, è superiore al tempo che si è avuto fin’ora per studiarne il decadimento di prestazioni negli anni. Ovvio che se non ha una buona protezione dall’acqua piovana, cade anche dopo 20 anni. Tra l’altro, bisogna considerare, che i primi edifici in cemento armato,non erano come quelli odierni. Ci sono alcuni tipi di solai che venivano costruiti negli anni 30-40, che sono crollati tutti, dal primo all’ultimo, o quasi. Questo perchè il copriferro era molto esiguo. Oggi il cemento armato precompresso, è tutt’altra cosa. O almeno dovrebbe esserlo.
Comunque non hai affrontato una questione, o almeno deve essermi sfuggita: costruire per poi affittare, non è redditizio? Mi sembra che hai considerato la mera rivalutazione degli immobili per effetto dell’inflazione, come fosse l’unica fonte di guadagno. L’affitto non può essere considerato una buona fonte di reddito? Il problema, è che ormai anche questo mercato, è in crisi.
GuardA CHE 80 ANNI è una lunga durata che corrisponde all’incirca con la vita media di una persona. Non capisco perchè se uno spende 40 mila euro per un auto reputa normale che dopo una decina di anni essa è vecchia, mentre la stessa persona ha paura se una casa duri meno di un secolo.
Negli USA un immobile deve garanitre una durata di 50 anni se privato, di 100 se pubblico per l’approvazione; poi per legge devono essere demoliti tranne che si operino dei rinforzi strutturali tali da poter essere rinnovato (cosa costosissima che viene eseguito solo ed esclusivamente per palazzi come la casa bianca che hanno un valore storico). Un edificio in costruzione ha un costo al metro linerare molto basso, circa 1000 euro, non ha alcun senso mettere un sicurezza un edificio se il costo di fabbricazione è così basso!
Dopo 50 anni circa, un grattacelo viene demolito (molto prima degli 80 anni) e se non ci credi fatti un giro su youtube a vedere le demolizioni (vedrai tutti immobili in architettura anni 50/60). Se consideriamo quanti soldi ci sarebbero voluti per rimetterlo in sicurezza, e quanto costa manutenere un immobile di vecchia concezione (ad esempio per rifare impianti idrici, elettrici del gas eccetera, per non parlare della coibentazine)ti renderai facilmente conto che costa meno rifare da zero piuttosto che rinnovare l’esistente.
Lo stesso discorso vale per immobili piccoli. Dalle mie parti con l’arrivo della crisi molti si stanno riadattando vecchie case invece di comprarle nuove. Le vechcie case son in genere quelli dei nonni degli anni 50/60. Vedo fare spese folli per un rinnovo (un appartamento di 100 mq per essere rinnovato all’interno ed all’esterno hanno già costi sui 400 euro al mq). Se poi consideriamo l’inefficenza energetica di questi imobili e il fatto che hanno già 60 anni sulle spalle, ci si rende immediatamente conto di quanta azzardato sia l’investimento.
In ogni caso, per le banche la durata di vita di un immobile è stimata in 80 anni. La stima ingegneristica del cemento è stimato in 100 anni. Le prime costruzioni in cemento armato in Italia sono arrivate nel 1919 e, già negli anni 80 queste costruzioni (in genere erano ponti ferroviari e dighe) sono ste rimesse in sicurezza con alti costi (evidentemente negli anni 80 erano già a fine vita, quindi 60/70 anni dopo la costruzione e, come vedi c’è già una stima dei tempi). L’utostrada del sole, il cui inizio costruzione è negli anni 50, oggi è in pesante rifacimento e messa in sicurezza proprio a causa del cemento armato a fine vita (se vai in Toscana ci sono tutti i viadotti che ad uno a d uno vengono ristrutturati). Il cemento armato in edilizia è arrivato nella seconda metà degli anni 30 e gli 80 anni stanno per arrivare (quindi già nei prossimi 10 anni avremo una stima statistica valida).
Poi, il fatto che rimane in piedi una casa non significa che bisogna considerarla valida. IN giro si veodno ancora gente col fiat 127 ma, il fatto che girino non significa che siano anche macchine sicure…
Salve a tutti, ho letto con vivo interesse la discussione e mi complimento con il Sig. Patrizio Messina per la sua preparazione e capacità di osservazione della realtà ( una qualità che hanno in pochi, credetemi ). Anch’io sono una di quei numerosissimi italiani che avevano contratto un mutuo per l’ acquisto casa, ritenendolo un investimento più sicuro di altri. Non che questo non valga in assoluto o che una volta non fosse così. Ma parliamo dell’ epoca del boom economico e del posto fisso. Quel tempo ormai è finito e le dinamiche che oggi ci governano sono di tutt’ altra natura. I nostri nonni e genitori ci hanno cresciuti con l’ idea che il luogo in cui vivremo e il lavoro che avremo dovranno essere necessariamente immutati per il resto della nostra vita ma oggi non funziona più così. Quindi, a meno che l’ acquisto di una proprietà non sia giustificato da ragioni molto concrete ( per es. necessità di vivere stabilmente in un luogo perchè ci conviene, perchè lì abbiamo i nostri affetti e/o interessi o perchè dobbiamo svolgere nell’ abitazione una qualche attività realmente redditizia ) non ha molto senso, specie se siamo single, non abbiamo vincoli familiari ed “emotivamente” siamo dei viaggiatori. Certo, ci sono degli aspetti da considerare dello stare in affitto per tutta la vita, come lo stress che comporta il cambiare frequentemente casa, il non sapere se l’ anno dopo il proprietario riconfermerà o meno il contratto, il fatto di non poterla abbellire o modificare a tuo piacimento. Ma in questo caso direi che più che di “investimento” è opportuno parlare di un “lusso”. Il lusso cioè di disporre di un immobile come meglio crediamo e senza doversi adattare ai dictat del suo titolare. Questo, sempre ammesso che riusciamo a saldare tutte le rate di mutuo e che la banca non ci porti via il nostro immobile, o che non siamo costretti a trasferirci per altri motivi ( perchè perdiamo il lavoro e lo troviamo da un’ altra parte, o perchè i nostri vicini ci rendono la vita impossibile ). Quindi, comprendete bene che prima di valutare se è il caso di comprare una casa o meno, occorre fare una mariade di valutazioni che richiedono attenta riflessione. In ogni caso scordatevi che acquistare una casa oggi, dovunque la compriate, rappresenti un “sicuro investimento per il futuro” come mamma e papà ci hanno sempre insegnato. NO. Cancellate proprio dalla mente la parola “investimento immobiliare” se la prospettiva è di andarci a vivere perchè – magari – convinti che il vostro territorio “sicuramente” si riqualificherà. Perchè sono tutti dati incerti e aleatori e perchè l’ immobile che oggi acquistate potrebbe nel giro di pochi anni subire una svalutazione anche del 50% rispetto al prezzo di acquisto! E questo dovete metterlo in conto se ipotizzate che tra qualche anno potreste anche essere costretti, per qualsiasi motivo, ad un trasferimento ( magari cercando di vendere casa vostra per riacquistarla da un’ altra parte ). Io quando ho deciso di acquistare la casa che oggi possiedo, l’ ho fatto perchè io e la mia famiglia evavamo sottoscritto un mutuo molto corto ( che fortunatamente si è già estinto ), perchè una casa stabile mi serviva per ragioni personali e perchè avevo deciso VOLUTAMENTE di BLOCCARE il mio capitale in un immobile, ritenendomi poco esperta della vita, degli investimenti finanziari, di come in generale gira il mondo, perchè mi rendevo conto che la mia allora mancanza di cognizioni mi avrebbe portata a fare passi falsi e così i miei soldini ho deciso di impegnarli in una casa, proprio per “autocensurarmi” E perchè non avevo in progetto di fare cose come avviare un’ attività o farmi una famiglia. Ma queste sono valutazioni che riguardavano ME, il caso di altre persone può essere del tutto differente e a quel punto considerate se vi conviene immobilizzare la vostra liquidità in un immobile o piuttosto non sia meglio che tenervela pronta a disposizione nel caso dovesse improvvisamente presentarsene la necessità. E a questo punto è meglio non fare mutui, stare in affitto e vedere l’ evolversi delle cose. Lo ripeto: la casa rappresenta un investimento nel momento in cui non prevedete di viverci ma di farci delle speculazioni certe. Altrimenti, consideratela solo ed esclusivamente come un LUSSO. E i “lussi” COSTANO. Si sa. In termini non solo economici ma anche esistenziali. Ok, se riuscite a pagarla tutta e avete dei figli o dei nipoti un giorno la casa rimarrà a loro, ma considerate anche che se l’ abitazione è ubicata in una zona dove non c’è sviluppo e non ci sono prospettive ( quindi, niente lavoro, niente richieste di locazioni, nessuna possibilità di rivenderla a un prezzo decente ), quella casa per loro rappresenterà solo un peso e un onere e nient’ altro. Non intestarditevi. Ragionate con sereno distacco e fate quello che vi è UTILE fare per migliorare la vostra vita. Il resto è fuffa. Scusate se mi sono dilungata.
Finalmente un commento sensato!
Purtroppo quando si parla di immobili la gente inizia a parlare con il pilota automatico…
Ciao Patrizio volevo chiederti:
Che cos’è il buy to rent (o rent ti buy)?
La cessione del preliminare e del compromesso? Saldo e stralcio?
Uno che inizia ad “entrare” nel mondo del lavoro (quindi partendo da zero) potrebbe trovare dei finanziatori (investitori o banche) e utilizzate quei SOLDI come leva per acquistare e vendere immobili?
Un saluto Fabio
Salve,
il Buy to Rent, prevede un’atto di compravendita con il quale l’acquirente diventa a tutti gli effetti proprietario dell’immobile ottenendo di fatti, anche il godimento del bene (cioè sei proprietario immediatamente e quindi soggetto a tutto ciò che può accadere all’immobile).
Il pagamento del prezzo, però avviene in forma differita e rateale, magari con l’aggiunta di un acconto iniziale.
Il rent to buy è il contrario: risulti un affittuario e, solo alla fine l’immobili diventa di tua proprietà! Questo significa che legalmente non sei proprietario fino a quando non l’hai pagato tutto.
Per quanto riguarda l’ultima domanda: Se hai un lavoro indeterminato alla fine puoi fare un mutuo, tuttavia gli eventuali guadagni se li mangia gli interessi del mutuo. I finannziatori ti finanzieranno quando avrai già un’immobile di preggio da usare come leva. Investitori e banche non hanno interesse ad usarti per investire visto che possono farlo tranquillamente da soli…