I mutui

Oggi esaminerò uno degli argomenti più importanti per un risparmiatore o un investitore: il mutuo.

Il mutuo è un contratto mediante il quale un soggetto detto mutuatario prende in prestito una somma di denaro, che si obbliga a restituire nel tempo ad un altro soggetto chiamato mutuante, dietro il pagamento di un interesse.

I mutui possono essere stipulati per varie motivazioni e possono avere diverse caratteristiche, sia nel modo in cui vengono calcolati i tassi di interesse, sia nel sistema di ammortamento previsto per il rimborso.

In questo articolo cercherò di fornirti delle informazioni schematiche atte a illustrarti in grandi linee il funzionamento dei mutui.

Argomenti dell’articolo:

I mutui


1) Per cosa si può accendere un mutuo?

Come accennato in apertura, un mutuo può essere acceso per svariati motivi di cui i principali sono i seguenti:

  • Acquisto di un immobile
    Questo è ovviamente il più famoso ed è quello che viene utilizzato quando dobbiamo finanziare l’acquisto di un qualche immobile. Si suddividono ulteriormente in mutui per la prima casa o per acquisto di altri immobili e possono presentare vantaggi fiscali.

  • Costruzione di un immobile
    In questo caso il mutuo viene acceso per coprire le spese di costruzione e non per acquistarne uno pronto all’uso.

  • Ristrutturazione di immobili
    Questo tipo di mutuo prevede il finanziamento delle spese di ristrutturazione di un immobile già in nostro possesso al fine di renderlo più sicuro, salubre o abitabile. Sia quelli per la costruzione che per la ristrutturazione necessitano di garanzie più elevate e hanno, in genere, tassi più alti.

  • Mancata liquidità
    Sono mutui che prevedono l’erogazione di capitale che però non deve acquistare un immobile ma per finanziare le sue attività. Ovviamente questo tipo di mutuo detto chirografo è più rischioso e ciò si proietta sia sui tassi che sulle garanzie e viene assegnato su fiducia a soggetti ritenuti sicuri.

2) Durate e garanzie

I mutui possono avere durate medie o lunghe e vengono erogati tramite il supporto di adeguate garanzie.

I mutui più brevi hanno in genere delle durate che vanno da un minimo di 5 anni fino ad un massimo di 20 anni (solitamente a scaglioni di 5 anni), mentre i mutui a lungo termine hanno solitamente delle durate di 25 o 30 anni, ma a volte ne vengono stipulati anche a 40 anni.

La garanzia è in genere fornita tramite beni immobili, tra cui quello che si sta acquistando o con fidejussioni, e si libera nel momento in cui il mutuo è stato rimborsato.

3) I tassi di interesse

Il tasso di interesse è uno dei parametri più importanti del mutuo se non il più importante! In particolar modo i mutui si possono suddividere in:

  • Mutuo a tasso fisso
    In questo caso il tasso viene stabilito in fase contrattuale e rimane costante per tutta la durata del mutuo e fissato in base all’indice EURIRS.

  • Mutuo a tasso variabile
    In questo caso il tasso varia da rata a rata in base all’andamento di un indice di riferimento che all’interno della zona euro è l’EURIBOR.

  • Mutuo a tasso misto
    Sono mutui in cui il tipo di tasso può variare durante la decorrenza del mutuo passando dal fisso al variabile o viceversa secondo delle clausole prestabilite.

  • Mutuo a tasso bilanciato
    In questo caso si applica un tasso fisso ad una parte del mutuo e variabile ad un altra parte contemporaneamente. Può essere bilanciato in qualsiasi rapporto tra i due.

  • Mutuo a tasso capped rate
    Si applica ai tassi variabili e mette un tetto massimo al tasso che il mutuo può raggiungere.

I vari tipi di tasso sono più indicati a certi tipi di investitori/risparmiatori e altri ad altri tipi di soggetti.

Un tasso fisso viene preferito quando ci si aspetta un aumento dell’inflazione e dei tassi nel tempo, mentre il variabile si utilizza nel caso contrario e si è più propensi a rischiare. Poi si può utilizzare il misto quando si vuole l’opportunità di cambiare in corso d’opera o il bilanciato quando non si è in grado di decidere e ci si pone a metà strada.

In ogni caso si può cambiare i parametri del mutuo effettuando una surroga del mutuo.

Il tasso di interesse si stabilisce, quindi, partendo dagli indici euribor o eurirs a cui si applica uno spread bancario stabilito in base al rischio che corrono, e quindi anche in base ai tuoi parametri personali.

Fa parte degli interessi anche quelli di mora che si applicano quando inizi a saltare i pagamenti ed è stabilito in fase contrattuale.

4) Ammortamento del mutuo

L’ammortamento del mutuo è il modo in cui viene rimborsato il mutuo nel tempo. Gli ammortamenti dei mutui applicati sono 4 possibili:

  • Ammortamento all’italiana

  • Ammortamento alla francese

  • Ammortamento alla tedesca

  • Ammortamento all’americana

Quello che cambia in questi ammortamenti è il modo in cui si stabilisce la rata da rimborsare. In quello all’italiana, ad esempio, le rate sono più alte all’inizio e calano nel tempo in quanto l’interesse grava su sempre meno soldi.

In quello alla francese, il più diffuso, si calcolano gli interessi anticipatamente su tutto il mutuo e poi si suddivide il tutto in rate uguale. Si ha quindi che inizialmente si pagano di più gli interessi e poi si passa al pagamento del prestito.

Gli altri due sono più rari e più complessi da spiegare in questa sede e quindi lascio perdere.